Was ist eine Spekulationssteuer?
Wir zeigen was sich dahinter verbirgt und erklären was bei Gewinn, Verlust, Erben und weiteren Fällen zu tun ist.
Was ist eine Spekulationssteuer? – §23 EStG
Die Spekulationssteuer ist eine für Spekulationsgewinne zu zahlende Steuer. Die Spekulationssteuer ist im §23 Absatz 1 Satz 1 geregelt.
(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
- Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
Einfach gesagt wird die Steuer fällig, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und Veräußerung der Immobilie weniger als 10 Jahre beträgt. Eine Ausnahme wäre, wenn die Immobilie ausschließlich zur Eigennutzung genutzt wird. Bei Eigennutzung beträgt die Spekulationsfrist lediglich 3 Jahre. Hierbei richtet sich die Spekulationsfrist nach dem Kalenderjahr.
Beispiel:
Sie wohnten vom Dezember 2020 bis Januar 2022 in ihrer selbstgenutzten Immobilie. Damit haben Sie die Spekulationsfrist eingehalten und können nun die Immobilie verkaufen ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen.
Wie wird der Verkaufsgewinn versteuert?
Falls es zum Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist kommen sollte, muss der Verkaufsgewinn versteuert werden. Versteuert wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz.
Beispiel:
Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht die Versteuerung der Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist.
Wenn eine Immobilie für einen Gesamtpreis von 800.000€ verkauft, aber für 550.000€ gekauft wurde, beträgt der Gewinn aus der Veräußerung 250.000€. Von dem erzielten Gewinn können nun angefallene Kosten, wie beispielsweise Reparaturkosten von 40.000€ und Maklerkosten von 8.000€, abgezogen werden. Somit bleiben 202.000€ übrig, die mit dem jeweiligen Steuersatz verrechnet werden müssen. Liegt dieser z. B. bei 35 Prozent, beträgt die Spekulationssteuer: 202.000Euro x 35 Prozent = 70.700€
Was passiert bei Verlusten?
Leider kann es auch mal vorkommen, dass man seine Immobilie nur mit Verlusten verkaufen kann. Wie bereits erwähnt, können nur Gewinne versteuert werden. Doch was gibt es bei Verlusten dennoch zu betrachten?
Relativ selbsterklärend müssen bei Verlusten keine Spekulationssteuer gezahlt werden, selbst wenn die Spekulationsfrist noch nicht um ist – da es keinen Gewinn zum versteuern gibt. Tatsächlich können durch Verluste steuerliche Vorteile entstehen. Die Verluste aus der Immobilientransaktion können mit dem Gewinn eines anderen Immobilienverkaufs oder mit vergleichbaren Veräußerungsgeschäften (z.B.Wertpapiergewinnen) aus demselben Jahr verrechnet werden. Somit sinkt der zu versteuernde Gewinn, wodurch die steuerliche Last reduziert wird. Falls im selben Jahr keine weitere Immobilie verkauft wurde, kann man die Verluste in das Vorjahr zurücktragen lassen oder aber die Verluste in das nächste Jahr vortragen lassen. Welche Option geeignet für Sie ist, muss im Einzelfall näher betrachtet werden. Idealerweise lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Werden Zwangsvollstreckungen und Enteignungen auch versteuert?
Bei einer Zwangsvollstreckung wird die Immobilie des nichtzahlungsfähigen Schuldners versteigert, den Erlös erhalten die Gläubiger. Steuerlich gesehen ist wichtig zu verstehen ob es sich bei der Veräußerung der Immobilie um eine private Veräußerung handelt oder nicht. Eine private Veräußerung im Sinne des §23 EStG ist die Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie innerhalb eines Zehnjahreszeitraums. Dabei müssen laut dem Bundesfinanzhof die Anschaffung und die Veräußerung wesentlich vom Willen des Steuerpflichtigen abhängen. Nun könnte man ja meinen, dass es sich bei einer Zwangsvollstreckung nicht vom Willen des Steuerpflichtigen abhängt, da dieser aufgrund von Zahlungsunfähigkeit nicht zahlen kann. Doch das Bundesfinanzhof argumentiert, dass die Abgabe eines Meistgebotes, sowohl bei der Ersteigerung, als auch bei der Wiederversteigerung zu einem schuldrechtlichen Kaufvertrag führt und somit eine private Veräußerung darstellt. Folglich sind Gewinne aus Zwangsvollstreckungen, die innerhalb der Spekulationsfrist liegen, zu versteuern.
Wie sieht es bei einer Enteignung aus?
Eine Enteignung ist der Entzug des Eigentums einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat gegen eine Entschädigung in Höhe des Immobilienwerts. Eine Enteignung kann nicht ohne Grund entstehen. Hierbei muss die Enteignung zum Wohle der Allgemeinheit dienen (bspw. Erschaffung von mehr Wohnraum). Bevor es jedoch zu einer Enteignung kommt, reicht der Staat Angebote für einen Kauf ein. Werden diese aber vom Eigentümer abgelehnt, kann der Staat enteignen.
Bei der Enteignung kommt es zu keinem Veräußerungsgeschäft, da der Eigentumsübergang ohne den Willen des Eigentümers geschieht. Folglich handelt es sich bei einer Enteignung im Sinne des §23 EStG um keine private Veräußerung. Sollten Sie Gewinne durch die Enteignung innerhalb der Spekulationsfrist erzielen, müssen Sie diese nicht versteuern.
Gewerbesteuer bei Immobilienveräußerung
Wie der Name es schon deuten lässt, müssen Gewerbetreibende, die eine Immobilie veräußern, den Verkaufsgewinn besteuern – die sogenannte Gewerbesteuer. Der Verkaufsgewinn wird vom Finanzamt mit der Gewerbesteuermesszahl (3,5%) multipliziert. Danach wird das Ergebnis mit dem örtlichen Hebesatz verrechnet. In Hamburg beträgt dieser 470%. Des Weiteren existiert ein Freibetrag für Einzelunternehmen und Personengesellschaften in Höhe von 24.500€.
Beispielrechnung:
Sie betreiben ein Immobiliengewerbe in Hamburg und haben einst eine Immobilie für 1 Million Euro gekauft und verkaufen nun diese Immobilie für 2 Millionen Euro. Der Verkaufsgewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungspreis. In diesem Fall wären es 2 Millionen Euro – 1 Million Euro = 1 Million Euro Verkaufsgewinn. Diese 1 Millionen Euro müssen nun versteuert werden.
1 Million € x die Gewerbesteuermesszahl (3,5%) = 35.000 €
Nun muss das Ergebnis mit dem örtlichen Hebesatz verrechnet werden. Wie bereits erwähnt liegt der Hebesatz in Hamburg bei 470%.
35.000€ x 470% = 164.500€
Sie müssten somit 164.500€ Gewerbesteuern zahlen.
Nun könnten Sie eventuell denken, dass die Gewerbesteuer nicht relevant für Sie sei, da Sie kein Gewerbe besitzen, doch da müssen Sie aufpassen. Das Finanzamt kann Sie als Gewerbe einstufen, wenn Sie auf gewisse Aspekte nicht achten.
Die 3-Objekte-Grenze
Sollten Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien jeglicher Art (Grundstücke, Eigentumswohnungen, Garagen, etc.) veräußern, stuft Sie das Finanzamt als gewerbetreibender ein. Folglich müssten Sie die Gewerbesteuer zahlen.
Erben übernehmen Spekulationsfrist
Worauf müssen Sie in Bezug auf die Spekulationssteuer achten, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten sie zunächst einmal die Fristen prüfen. So finden Sie heraus, ob Sie die Immobilie Steuerfrei verkaufen können oder nicht. Dabei erben Sie auch die Fristen mit. Sollten Sie beispielsweise eine Immobilie geerbt haben, die vor 6 Jahren gekauft wurde und seitdem vermietet ist, können Sie die Immobilie erst in 4 Jahren Steuerfrei verkaufen.
Muss ich den Hausverkauf beim Finanzamt melden?
Sie haben einen Interessenten, der Ihre Immobilie kaufen möchte und Fragen sich jetzt kurz vor dem Vertragsabschluss, ob Sie das dem Finanzamt melden müssen?
Grundsätzlich müssen alle Immobilienverkäufe in Deutschland notariell beurkundet werden, damit der Immobilen Verkauf rechtskräftig ist. Der Notar prüft im Vorfeld ob alle Bedingungen für den Kaufvertrag erfüllt sind und überwacht den gesamten Verkaufsprozess. Ebenfalls kümmert er sich auch um die Eigentumsänderung im Grundbuch. Darüber hinaus teilt der Notar dem Finanzamt innerhalb von 2 Wochen den Abschluss des Kaufvertrags mit. Sie müssen dem Finanzamt nichts melden, der Notar übernimmt das für Sie.
Übersicht – wer zahlt was?
Bleiben Sie informiert.
Melden Sie sich für unseren hochwertig kuratierten und recherchierten Newsletter an und bleiben Sie auf dem Laufenden.
Vertrauen ist gut. Zertifizierte Kompetenz ist besser.
