Haus verkaufen in 2022

Core Immobilien Komplettguide

Unsere Hausverkauf PDF Checkliste – darauf müssen Sie unbedingt achten

Möchten Sie einen erfolgreichen Hausverkauf vollziehen, sollten Sie sich genau über den Ablauf und die möglichen Kosten informieren. Ist die Hilfe eines Maklers sinnvoll oder doch lieber ein privater Verkauf?

Wir beraten Sie umfassend zu dem Thema und verraten Ihnen wichtige Tipps zum Ablauf, der Abwicklung des Verkaufs und möglicher Steuern.

Unsere Hausverkauf PDF Checkliste – darauf müssen Sie unbedingt achten

Wie viel Zeit sollten Sie für einen Hausverkauf einrechnen?

Im Schnitt müssen Sie eine Dauer von 6 bis 12 Monate für Ihren Hausverkauf einplanen. Dieser Zeitraum erstreckt sich von der Entschlussfassung das Haus zu verkaufen bis hin zur notariellen Beurkundung. Die Vorbereitung des Hausverkaufs nimmt dabei die meiste Zeit in Anspruch.

Überlassen Sie den Hausverkauf erfahrenen Immobilienmaklern lässt sich der Verkauf in der Regel deutlich schneller abwickeln als bei unerfahrenen Verkäufern.

Die Dauer eines Verkaufes richtet sich außerdem nach der Lage, dem Angebotspreis und dem aktuellen Zustand der Immobilie. Ein Haus mit guter Lage und einem fairen Preis verkauft sich üblicherweise schneller als ein sanierungsbedürftiges Objekt mit einem überteuerten Angebotspreis.

Wann ist die beste Zeit ein Haus zu verkaufen?

Diese Frage lässt sich am besten mit einer Faustregel beantworten: Wenn das Haus nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt, ist der richtige Zeitpunkt zum Hausverkauf gekommen.

Nichtsdestotrotz spielen ein sehr guter Verkaufspreis sowie Angebot und Nachfrage eine Rolle. Nicht zu vergessen sind zudem die Zinsen für die Baufinanzierung.

Sollten Sie als Besitzer Ihr Haus verkaufen wollen, ist es angebracht, das aktuelle Marktgeschehen in Ihrer Region zu beobachten. Dies stets basierend auf der Frage, ob Ihr Haus künftig an Wert noch gewinnt oder eher verlieren wird.

Ein sehr guter Zeitpunkt zum Verkauf eines Hauses ergibt sich beim optimalen Verkaufspreis. Dieser wird durch Angebot und Nachfrage gesteuert. Der Verkaufspreis steigt sofern eine große Nachfrage an Häusern besteht und die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig ausfallen. 

Gleichzeitig sollten Sie Ihre Anforderungen an Ihr Zuhause überdenken. 

Ist die Pflege des Hauses zu aufwendig geworden, da die Kinder ausgezogen sind, sollten Sie über einen Verkauf nachdenken und das Thema nicht weiter aufschieben. In vielen Fällen wird für Verkäufer in dieser Situation eine Anschlussimmobilie notwendig. Wer dann unnötig lange wartet, muss ebenfalls mit höheren Kaufpreisen rechnen.

Hausverkauf 2022 – diese Gründe sprechen dafür

Unabhängig von persönlichen Gründen, können Sie den Hausverkauf auch dann angehen, wenn die Lage auf dem Immobilienmarkt günstig ausfällt und gute Verkaufspreise erzielt werden können. Genau das ist momentan gegeben.

Grund 1: Der Wunsch nach einen eigenen Haus mit Garten und Arbeitszimmer ist gestiegen. „Schuld“ daran ist die Corona-Pandemie.
Grund 2: In Ballungsräumen ist das Angebot an Immobilien begrenzt. Dafür ist eine hohe Nachfrage zu beobachten. Dieses Verhältnis sorgt für einen Anstieg der Immobilienpreise. Für Sie als Hausverkäufer ist das eine optimale Gelegenheit.
Grund 3: Aufgrund des derzeit sehr niedrigen Bauzinses, erscheint der Erwerb eines Hauses für viele als äußerst attraktiv.

Sollten Sie also schon länger mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus zu verkaufen, bietet Ihnen das Jahr 2022 die optimale Gelegenheit dazu.

Es muss jetzt sein? Wie Sie schnell Ihr Haus verkaufen können

Sofern die Zeit drängt und Sie besonders schnell Ihr Haus verkaufen möchten, ist der attraktivste Faktor für Kaufinteressenten der Angebotspreis. Setzen Sie den Angebotspreis niedriger als in Ihrer Region üblich an, kann mit einer Beschleunigung des Verkaufsprozesses gerechnet werden. Allerdings ergibt sich hieraus ein Nachteil für Sie. Sie verkaufen Ihr Haus unter Wert und verschenken dabei bares Geld.

Eine bessere Alternative wäre die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Ein Makler kann einen Verkauf schnell in die Wege leiten und dabei einen angemessenen Preis erzielen. Das kostet Sie weniger Aufwand und Sie verkaufen Ihre Immobilie nicht unter Wert.

Wie verkaufe ich mein Haus? – Der richtige Ablauf in 6 Schritten

Im Schnitt müssen Sie eine Dauer von 6 bis 12 Monate für Ihren Hausverkauf einplanen. Dieser Zeitraum erstreckt sich von der Entschlussfassung das Haus zu verkaufen bis hin zur notariellen Beurkundung. Die Vorbereitung des Hausverkaufs nimmt dabei die meiste Zeit in Anspruch.

Überlassen Sie den Hausverkauf erfahrenen Immobilienmaklern lässt sich der Verkauf in der Regel deutlich schneller abwickeln als bei unerfahrenen Verkäufern.

Die Dauer eines Verkaufes richtet sich außerdem nach der Lage, dem Angebotspreis und dem aktuellen Zustand der Immobilie. Ein Haus mit guter Lage und einem fairen Preis verkauft sich üblicherweise schneller als ein sanierungsbedürftiges Objekt mit einem überteuerten Angebotspreis.

Schritt 1: Aufbereitung der erforderlichen Unterlagen

Bevor der Verkaufsprozess starten kann, sollten Sie alle notwendigen Unterlagen und Dokumente zur Hand haben. Entscheiden Sie sich für eine Zusammenarbeit mit einem Makler, wird dieser Ihnen dabei helfen, die für den Hausverkauf relevanten und gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen aufzubereiten.

Für einen privaten Hausverkauf sind Sie eigenständig für die Zusammenstellung verantwortlich und müssen sich an die örtlichen Baubehörden wenden.

Zu den wichtigen Unterlagen für einen Hausverkauf gehören mitunter (Stand: Mai 2022):

Unterlagenwo zu beantragenKosten & Gebühren
GrundbuchauszugGrundbuchamt10 Euro (beglaubigtes Dokument 20 Euro)
Energieausweiszugelassene Aussteller80 bis 500 Euro
Grundriss des Hauses, Baupläne, BaubeschreibungBauordnungsamtDie Kosten für eine Kopie richten sich nach der Gebührenordnung des Landes, sofern die Dokumente verloren sind oder nie ausgestellt wurden.
WohnflächenberechnungBauordnungsamt160 bis 250 Euro bei Neuberechnung
Lageplan mit Auszug der FlurkarteKatasteramt15 bis 60 Euro, je nach Größe
Auszug BaulastenverzeichnisKataster- und Vermessungsamtabhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes zwischen 15 und 50 Euro

Schritt 2: Festlegung des Angebotspreises

Die Ermittlung des optimalen Angebotspreises bringt eine gewisse Herausforderung mit sich. Besonders für private Hausverkäufer gestaltet sich die Ermittlung eines korrekten Angebotspreises als schwierig – sofern diese nicht bereits eine umfassende Erfahrung auf dem Immobilienmarkt mitbringen.

Fehlt es Ihnen an dieser Erfahrung legen wir ihnen die Konsultierung eines Experten bei der Hausbewertung zurate. So stellen Sie einen Angebotspreis sicher, der weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt ist, und damit einen schnellen Hausverkauf.

Anhand folgender Faktoren erhalten Sie einen realistischen Angebotspreis:

Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus)
Zustand des Objektes
Mikro- und Makroanlage des Hauses
Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten
Aktuelles Marktgeschehen auf dem regionalen Immobilienmarkt

Schritt 3: Vermarktung der Immobilie

Zu einer erfolgreichen Vermarktung gehört in erster Linie ein ansprechendes Exposé, welches den potenziellen Käufer überzeugen soll. Es dienst als die Visitenkarte des Hauses. In der Regel wird das Exposé auf einem Immobilienportal veröffentlicht. 

Allerdings sollten Sie darüber nachdenken auch in lokalen Zeitungen zu inserieren. Beachten Sie dabei, dass Immobilien für Privatnutzer in andere Kategorien fallen, als Objekte für Kapitalanleger.

Schritt 4: Der Kaufvertrag wird aufgesetzt

In der Regel wird für die Erstellung von Kaufverträgen auf dafür konzipierte Vorlagen zurückgegriffen und der jeweiligen Immobilie angepasst. Nichtsdestotrotz liegt es in der Verantwortung des Käufers und Verkäufers alle getroffenen Vereinbarungen auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

Wichtige Daten und Inhalte eines Kaufvertrages sind:

Angaben zu den Vertragsparteien
ausführliche Beschreibung des Kaufobjektes (z.B. Lage, Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer, Wohnungsnummer)
Kaufpreis und Zahlungstermin
Zahlungsmodalitäten
Zeitpunkt/Datum, wann der wirtschaftliche Übergang und Übergabe des Hauses stattfindet
Gewährleistungsregeln wie dem Rücktrittsrecht bei versteckten Mängeln
Besondere Vereinbarungen (Renovierungen, Nebengelasse, mitzuverkaufende Möbel)

Der Kaufvertrag führt außerdem im Grundbuch eingetragene Grundschulden oder Pfandrechte auf. Aufgrund dessen sollten Sie unbedingt einen Grundbuchauszug anfordern.

Schritt 5: Vorbereitung des Notartermins

Um die Gültigkeit eines Hausverkaufs zu gewährleisten, muss im nächsten Schritt ein Notar den Kaufvertrag beurkunden. Dabei erhält der Käufer das Recht den Notar, der die Beurkundung vornehmen soll, zu bestimmen.

Bereits vor der Erstellung des Vertragsentwurfs erhält der Notar vom Käufer oder Vorkäufer folgende Details:

Anschrift des Hauses
Nummer des Grundbuchblattes (sofern möglich)
Vereinbarter Kaufpreis
Geplanter Übergabetermin
Weitere Vereinbarungen, die in den Kaufvertrag integriert sein sollen

Nach Erstellung können beide Parteien den Kaufvertragsentwurf zur Prüfung einsehen. Somit ist der Vertrag bereits vor der notariellen Beurkundung, die im Anschluss folgt, abgestimmt.

Schritt 6: Hausübergabe

Das Haus ist verkauft. Jetzt gilt es Folgendes zu beachten.

Am Tag der Übergabe muss das Haus vertragsgemäß vorbereitet sein. Sofern die Übergabe des Objekts frei von Mobiliar gewählt wurde, muss sich der Verkäufer bis zum vereinbarten Termin um die Ausräumung bzw. Entrümpelung des Objektes kümmern. Zudem legt er alle relevanten Unterlagen für den Käufer bereit.

Zu den nötigen Unterlagen gehören:

Versicherungsunterlagen
Handwerkerrechnungen der vorherigen Reparaturen und Arbeiten
Bedienungsanleitungen für die Haustechnik, Garantiescheine
Prüfprotokoll für Schornstein und Heizung
Versicherungspolicen
Grundsteuerbescheide
Baupläne vom Haus, statische Berechnungen, Grundrisszeichnungen

Sofern es sich um vermietete Objekte handelt, erhält der Käufer die komplette Mieterakte mitsamt Nebenkostenabrechnungen und alle Mietverträge. Gleichzeitig sollte der Käufer bis zur Schlüsselübergabe den kompletten Kaufpreis erstattet haben.

Wie verkaufe ich am besten ein Haus – mit oder ohne Makler?

Ob Sie bei dem Verkauf einer Immobilie einen Makler zurate ziehen oder nicht, bleibt natürlich Ihnen überlassen. Allerdings erfordert das Unterfangen viel Zeit und Detailwissen.

Ihre Vorteile auf einen Blick:

Verkauf ohne Makler

absolute Kontrolle über den ganzen Verkaufsprozess
Transparenz: Sie entscheiden, wer einzieht.

Verkauf mit Makler

minimaler Aufwand – schnell & stressfrei
persönliche Beratung durch den Makler bei individuellen Fragen
durch regionale Marktkenntnis zum bestmöglichen Preis

Vorteile und Nachteile eines Hausverkaufs ohne Makler

Sofern Sie einen Privatverkauf vorziehen und Ihr Haus ohne Makler verkaufen, profitieren sie von absoluter Kontrolle, da sie den Verkaufsprozess selbst steuern. Gleichzeitig bedeutet es volle Transparenz. Sie entscheiden selbst wer in Ihr Haus einziehen darf. 

Zudem sparen Sie sich die hohen Maklerkosten. Die veranschlagten Kosten Ihres Maklers würden vom Erlös des Hausverkaufs abgezogen und Ihren Gewinn dadurch verringern. Allerdings müssen Sie selbst einzelne Gutachter und Experten für verschiedene Aufgaben beauftragen.

Vorteile und Nachteile eines Maklers

Möchten Sie hingegen Ihr Haus über einen Makler verkaufen, verläuft für Sie der Ablauf beim Hausverkauf deutlich entspannter. Da der Makler sämtliche Aufgaben übernimmt, geht das Vorhaben oftmals schneller und stressfreier vonstatten, da er auf ein großes Netzwerk an Interessenten zurückgreifen kann.

Durch seine Expertise und sein Verhandlungsgeschick kann zudem ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden. Der Nachteil liegt jedoch in der hohen Maklergebühr.

Hausverkauf – welche Steuern muss ich zahlen, welche nicht?

Wer sein Haus verkaufen möchten, den interessiert es zu Recht, ob und wann der erzielte Gewinn steuerfrei ist. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut §23 EStG in der Regel steuerpflichtig. Darunter fallen auch die Gewinne aus einem Wohnungs- oder Hausverkauf.

Ein wichtiger Faktor dabei ist die damit verbundene Spekulationsfrist von 10 Jahren. Erzielen Sie durch einen Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist einen Gewinn, ist dieser zu versteuern. Erzielen Sie jedoch einen Gewinn durch den Verkauf Ihrer Immobilie nach Ablauf der Frist, also nach mindestens 10 Jahren nach der Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie, entfällt die Spekulationsfrist und der Hausverkauf ist steuerfrei. Nachvollziehen lässt sich dies durch das Datum der Beurkundung der Kaufverträge.

Es gilt zudem eine Sonderregelung zur Spekulationsfrist bzw. -steuer: Der Hausverkauf erfolgt steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist bereits abgelaufen oder die Immobilie selbst von Ihnen genutzt wurde.

Anfallende Steuern beim Verkauf Ihres Hauses:

Keine Selbstnutzungnach 10 Jahren steuerfrei
Mit Selbstnutzungin der Regel steuerfrei
Höhe des SteuerbetragsAbhängig vom Verkaufsgewinn, Entspricht dem Einkommenssteuersatz

Wann darf ich mein Haus steuerfrei verkaufen?

Generell können Sie Ihr Haus nach Ablauf der 10 Jahre Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen. Doch auch während dieser Frist muss es nicht immer zu einer Besteuerung kommen. 

Dies gilt bei kompletter oder zeitweiliger Selbstnutzung Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung.

Gemäß §23 EStG fällt keine Steuer beim Hausverkauf an, wenn die Immobilie ausschließlich von Ihnen genutzt wurde bzw. diese zu Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren genutzt wurde. Die Regelung wird ebenfalls auf angebrochene Kalenderjahre angewendet.

Hierzu ein Beispiel:

2013 Kauf der Immobilie
ab Dezember 2015 wurde die Immobilie selbst bewohnt
Januar 2017 steuerfreier Verkauf

Begriffserklärung: eigene Wohnzwecke

Darunter versteht sich die Nutzung der Immobilie durch den Besitzer selbst oder durch seine Familie. Steuerlich gesehen gehören allerdings nur die Kinder zur Familie, solange diese Kindergeld erhalten. Weitere Verwandte sind ausgenommen.

Verkauf einer vermieteten Immobilie – so wird es steuerfrei

Für den Fall, dass Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, welche im Wert stark gestiegen ist, empfiehlt sich dies nach dem Ablauf der 10 Jahre. So erhalten Sie einen steuerfreien Gewinn.

Alternativ gibt es die Option der Eigenbedarfsanmeldung. Daraufhin sollten Sie die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst nutzen, anschließend das Haus verkaufen. Auch dies sichert Ihnen einen steuerfreien Gewinn.

Gibt es eine Steuer beim Grundstücksverkauf?

Möchten Sie lediglich ein unbebautes Grundstück verkaufen, müssen Sie die Frist für die Spekulationssteuer beachten. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Verkauf steuerfrei vollzogen werden.

Eine Ausnahme bzgl. des Wohnzwecks und Eigennutzung ist nicht gegeben, da eine Eigennutzung eines unbebauten Grundstückes nicht möglich ist. Auf einem unbebauten Grundstück lässt sich nicht wohnen.

Haus geerbt? Vorsicht Steuer!

Sind Sie Nutznießer eines an Sie vererbten Hauses sollten Sie sich über die Erbschaftssteuer und Spekulationsfrist informieren.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer betrifft Sie erst dann, wenn ein Erwerb von Todes wegen vorliegt. Die gesetzlichen Grundlagen sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegt. Muss die Steuer immer verrichtet werden? Nein, nicht unbedingt! Interessant ist der Freibetrag für die Erbschaftssteuer.

Eine Steuerzahlung wird erst dann notwendig, wenn der Wert des Erbteils diesen Freibetrag übersteigt. Die Steuerbelastung erhöht sich außerdem, je entfernter der Erblasser mit dem jeweiligen Angehörigen verwandt war.

Zudem hat der Gesetzgeber steuerlich vorteilhafte Ausnahmen für das geerbte Familienheim erlassen. Mit diesen kann die Erbschaftssteuer reduziert oder gar vermieden werden. 

Eine Rolle spielen in diesem Zug der Verwandtschaftsgrad sowie die Art und der Wert des Nachlasses. Zudem kann über das Testament, den Erbvertrag oder im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten die Erbschaftssteuer vermieden werden. Freibeträge bei Schenkungen können bspw. alle 10 Jahre angewendet werden. 

Die konkrete Höhe der Erbschaftssteuer lässt sich mithilfe eines Erbschaftssteuerrechners kalkulieren. Die Spekulationsfrist wird wieder interessant, sofern Sie das vererbte Haus steuerfrei verkaufen möchten.

Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Wird Ihnen eine Immobilie vererbt, übernehmen Sie gleichzeitig die Spekulationssteuer des Erblassers.

Für Sie bedeutet das Folgendes: Vermacht Ihnen der Erblasser eine vermietete Immobilie, die seit über 10 Jahren in Besitz ist, entfällt für Sie die Spekulationssteuer, sollten Sie das Haus wieder verkaufen. 

Ebenso entfällt für Sie als Erbe die Steuer, sofern der Erblasser das Haus seit Anschaffung bzw. Erstellung oder im Jahr des Vererbens sowie in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt hat.Übrigens: Geerbte Immobilien fallen nicht in die „Drei-Objekt-Grenze“ beim gewerblichen Grundstückshandel.

Vorsicht Finanzamt – Das müssen Sie beim Hausverkauf melden

Immobiliengeschäfte müssen auch dem Finanzamt mitgeteilt werden. Dazu verpflichtet ist der Notar. Dieser teilt das Immobiliengeschäft innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt mit, sofern Einkommen-, Erbschaft- und Grunderwerbssteuer anfallen. Eine Meldung erfolgt auch dann, wenn Kauf und Verkauf von einer Besteuerung ausgenommen sein sollten.

Dem Finanzamt gemeldet werden folgende Grundstücksgeschäfte von inländischen Immobilien und Grundstücken:

Kauf- und Verkaufsangebote
Kaufverträge
Schenkungsverträge
Verträge über Vor- und Wiederkaufsrechte
Vor- und Optionsverträge
Auseinandersetzungsverträge
Ausübung von Optionen

Wie kann ich mein Wohnrecht nach Hausverkauf behalten?

Möchten Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses weiterhin darin wohnen bleiben, dann kommt für Sie ein Immobilienverkauf mit Wohnrecht infrage. Hierbei handelt es sich im Grunde um ein herkömmliches Immobiliengeschäft. Das Haus erhält einen neuen Besitzer.

Alle notwendigen Details werden, wie es das Gesetz wünscht, in einem Kaufvertrag festgelegt. Das Geschäft wird notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Allerdings besteht der wesentliche Unterschied zu einem normalen Verkauf, dass der Bewohner sein Wohnrecht behält und sich nur der Eigentümer ändert.

Diese Form des Verkaufs ist daher besonders für Rentner interessant, um  mehr Liquidität durch einen Verkauf zu gewährleisten, sich aber dennoch die eigenen vier Wände zu sichern.

Wohnrecht nach Hausverkauf – darauf sollten Sie achten

Es wird zwischen zwei Arten von Wohnrecht unterschieden:

befristetes Wohnrecht: Das Wohnrecht endet ab einem bestimmten Datum.
Wohnrecht auf Lebenszeit: Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Bewohners oder mit dessen freiwilligem Auszug.

Das Wohnrecht ist nicht vererbbar oder auf andere übertragbar. Soll jedoch sichergestellt werden, dass der Ehepartner nach dem eigenen Ableben weiter im Haus bleiben darf, können Sie das Wohnrecht für den Ehepartner eintragen lassen.

Das Wohnrecht bleibt bestehen, auch wenn die Immobilie weiterverkauft wird. Der neue Eigentümer hat das Recht des Bewohners, der im Haus lebt, zu respektieren. Allerdings muss der Rechtsinhaber dem Verkauf des Hauses nicht zustimmen.

Kann ich mein Haus an mein Kind verkaufen?

Ja, das können Sie. Es bietet Ihnen sogar so manchen Vorteil. Neben dem klassischen Vererben oder Verschenken der Immobilie an, können Sie zu Lebzeiten Ihr Haus auch an Ihr Kind verkaufen. 

Das bietet verschiedene finanzielle Vorteile:

  • Gemäß §3 Grunderwerbssteuergesetz muss keine Grunderwerbssteuer entrichtet werden.
  • Es fällt zudem keine Erbschafts- und Schenkungssteuer an.
  • Sie erhalten durch den Verkauf die notwendigen finanziellen Mittel, um den Umzug in eine altersgerechte Wohnung oder in ein Pflegeheim zu finanzieren.
  • Konflikte unter mehreren Kindern werden vermieden, da die neuen Besitzverhältnisse unmissverständlich notariell beurkundet werden. Anfechtungen, wie es bei einer Schenkung vorkommen kann, werden verhindert.

Der Hausverkauf an das eigene Kind empfiehlt sich auch dann, wenn die Schenkungsfreibeträge schon ausgeschöpft sind. 

Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie Ihr Haus nicht weit unter Wert an Ihr Kind verkaufen. Andernfalls könnte das Finanzamt die Angelegenheit als getarnte Schenkung einstufen und möglicherweise anders besteuern.

Kann ich mein Haus auf Rentenbasis verkaufen?

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis ist möglich und stellt damit eine eigene Form des Immobilienverkaufs dar. Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis nicht auf einmal, sondern in Raten über einen längeren Zeitraum. Die Ratenauszahlung kann beispielsweise einmal im Quartal erfolgen oder monatlich. 

Oftmals erfolgt der Hausverkauf auf Rentenbasis in Verbindung mit einem vereinbarten Wohnrecht. Demnach darf der Verkäufer nach dem Wechsel des Eigentümers in seinem ehemaligen Haus wohnen bleiben.

Da es sich bei der Immobilienrente um ein Nischenprodukt handelt, sind damit einige Vor- und Nachteile verbunden. Wir haben Ihnen einige Punkte diesbezüglich zusammengetragen und zur Übersicht dargestellt:

Vorteile

Wohnrecht: Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist oftmals mit einem lebenslangen Wohnrecht verknüpft. So können Sie nach dem Verkauf weiter im Haus wohnen bleiben.
Liquidität: Dem Verkäufer ist ein konstanter Geldfluss gesichert, da die Auszahlung in Raten erfolgt.
Pflegebedürftigkeit: Der Verkäufer erhält auch dann weiterhin die Immobilienrente, sollte er aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr im Haus wohnen können.

Nachteile

Weniger Interessenten: Es ist schwieriger einen passenden Käufer zu finden, da ein Wohnrecht und die unkalkulierbare Laufzeit den Hausverkauf auf Rentenbasis für die Meisten unattraktiv erscheinen lässt.
Verkaufspreis ist geringer: Der Verkauf auf Rentenbasis hat durch den Risikoabschlag einen geringeren Verkaufspreis zur Folge, als ein klassischer Verkauf.
Versteuerung: Die Immobilienrente ist nicht steuerfrei. Es gilt: Je jünger der Verkäufer, desto höher wird die Besteuerung angesetzt.
Inflation: Die Immobilienrente ist anfällig für die Inflation sofern nicht eine entsprechende Wertsicherungsklausel im Kaufvertrag festgelegt wurde.

Was ist ein Besitzübergabeprotokoll und wieso brauche ich eins?

Unter einem Besitzübergabeprotokoll ist auch das Hausübergabeprotokoll zu verstehen. Dies ist unverzichtbar. Bei der Übergabe inspizieren die Parteien die Immobilie noch einmal und dokumentieren vorhandene und nicht vorhandene Mängel sowie Zählerstände und Ähnliches.

Auf diese Weise können Sie sich gegenüber der anderen Partei rechtlich absichern. Sollten zu einem späteren Zeitpunkt noch Mängel entdeckt werde, brauchen Sie dafür nicht mehr haften. Unerwartete Kosten werden damit vermieden. 

Ein Rücktritt seitens des Käufers oder eine Haftung für Mängel ist erst dann noch möglich, wenn der Käufer dem Verkäufer nachweisen kann, dass dieser gravierende bekannte Mängel absichtlich verschwiegen hat.

Demnach obliegt es auch dem Käufer, aufzupassen und sämtliche Mängel, die das Haus bereits aufweist, festzuhalten. Damit beweist der Käufer im Streitfall, dass die erwähnten Mängel nicht von ihm verursacht wurden. 

Unser Rat: Informieren Sie sich schon vor der Hausübergabe über die üblichen Mängel und typische Streitpunkte. Diese können Sie bei der Übergabe gezielt kontrollieren. 

Wickeln Sie den Hausverkauf über einen Makler ab, ist dieser für die Erstellung des Übernahmeprotokolls zuständig. Scheuen Sie sich jedoch nicht, Ihren Makler gezielt darauf anzusprechen. Ein Übergabeprotokoll ist übrigens nicht nur bei einem Haus notwendig, sondern auch bei einer Wohnung.

Zwickmühle: Mann will Haus verkaufen, Frau nicht? Was tun?

Ohne Einwilligung des Ehepartners lässt sich das eigene Haus nicht verkaufen. Leben die Ehepartner in Trennung und haben zu gleichen Anteilen Anspruch auf die Immobilie kann ein Verkauf nur mit Zustimmung von beiden Parteien erfolgen.

Sofern Sie beide als Eigentümer eingetragen sind, kann allerdings nach Ablauf des Trennungsjahres die Einwilligung zum Hausverkauf gerichtlich eingefordert werden.

Doch auch während des Trennungsjahres können gewisse Schritte unternommen werden, einen Verkauf gegen den Willen des anderen durchzusetzen oder anderweitige Alternativen zu nutzen.

1. Mit der Teilungsversteigerung den Verkauf erzwingen

Diese wird beim Amtsgericht beantragt. Das unteilbare Vermögen, das Haus, wird durch einen Verkauf in Geld umgewandelt, welches sich anschließend zwischen den Parteien aufteilen lässt. Gegen die Teilversteigerung kann Einspruch eingelegt werden, welcher jedoch nur gewährt wird, wenn triftige Gründe gegen einen Verkauf vorgelegt werden.

In vielen Fällen sorgt ein Einspruch lediglich für eine Verzögerung des Kaufes. Um eine Problemlösung handelt es sich nicht. Tatsächlich ist diese Methode eine der ungünstigsten Lösungswege, die Sie einschlagen können. Es verschlechtert sich nicht nur das Verhältnis zwischen den Eigentümern, auch die Immobilie wird oft unter Marktwert verkauft.

2. Einen Kompromiss finden

Selbst wenn eine Trennung einvernehmlich stattfindet, bedeutet es für beide Beteiligten eine emotionale Belastung. Mit dieser geht jeder Mensch anders um. Manch einer sehnt sich nach einem Schlussstrich und einem kompletten Neuanfang, der andere hegt den Wunsch an gewissen Dingen, wie der Immobilie, festzuhalten.

Versuchen Sie, die Gefühle und die Art der Verarbeitung Ihres Partners zu verstehen. Um dauerhafte Streitereien zu vermeiden, ist oftmals ein Kompromiss die beste Option.

3. Auszahlung und Ausziehen

Möglicherweise ist es sinnvoll, die Immobilie selbst zu übernehmen, aufzukaufen und sich als alleinigen Eigentümer eintragen zu lassen. Dazu müssen Sie Ihren Noch-Ehepartner den Eigentumsanteil auszahlen. 

Ziehen Sie dafür Ihre Bank dem Unterfangen hinzu. Schließlich übernehmen Sie mit der Immobilie auch die etwaigen Belastungen und offenen Kredite.

4. Realteilung

Soweit die Immobilie die Option bietet, kann diese durch einen Umbau in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt werden. Damit können beide Ehepartner in der Immobilie bleiben, jeder in seiner eigenen Wohnung als entsprechendes Alleineigentum.

Damit ist der Verkauf der eigenen Wohnung auch ohne die Einwilligung des Partners möglich. Da mit einem Umbau Kosten verbunden sind, sollten Sie Kosten und Nutzen gut abwägen.

5. Schenkung an die nächste Generation

Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist oftmals an den Gedanken geknüpft, das Haus eines Tages an die nächste Generation weiterzugeben. Mit einer Schenkung ist dies auch vorzeitig möglich.

Sie können die Eigentumsrechte an Ihre gemeinsamen Kinder übertragen. Allerdings müssen auch bei dieser Option beide Ehepartner zustimmen. Sind die Kinder minderjährig, ist auch die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts einzuholen. 

Seien Sie sich jedoch bewusst, das mit einer Schenkung auch die verbundenen Pflichten an Ihre Kinder weitergegeben werden. Dies kann mitunter schnell eine Belastung bedeuten.

6. Vermietung

Möchten Sie das Haus nicht verkaufen, aber auch nicht darin wohnen, wäre die Vermietung eine sinnvolle Option. Besonders, wenn der Verkauf laut einer Verkehrswertermittlung unrentabel scheint.

Eine Vermietung bietet beiden Parteien zwei entscheidende Vorteile. Erstens dient Ihr Haus weiterhin als Altersabsicherung. Zweitens lässt sich der Mieterlös unter beiden Eigentümern aufteilen.

Diese Variante funktioniert allerdings nur, wenn Sie als geschiedenes Paar auch in Zukunft gemeinsam Entscheidungen treffen können.

7. Verkauf als Schlussstrich wählen

Viele Paare entscheiden sich letztendlich doch für einen Verkauf der Immobilien und nutzen den Erlös als Startkapital für das neue Kapitel im Leben. Gleichzeitig wird so das Konfliktpotenzial gesenkt. 

Wenden Sie sich an einen objektiven Experten, um nach der Scheidung den Verkauf so konfliktfrei wie möglich zu vollziehen. Ein Immobilienmakler kümmert sich um alle notwendigen Schritte und holt einen guten Verkaufspreis für Sie heraus.

Eine Immobilie mit Vollmacht verkaufen – worauf muss ich achten?

Mit einer Vollmacht in der Hand ist alles möglich? So einfach ist das nicht. Soll ein Immobilienverkauf oder Kauf mittels Vollmacht vollzogen werden, sollten Sie im Vorfeld auf verschiedene Aspekte achten. Denn nicht mit jeder Vollmacht, können Sie ein Haus verkaufen.

Mit einer Vorsorgevollmacht das Haus verkaufen – so funktioniert es

Sind Sie ein Bevollmächtigter und spielen mit dem Gedanken ein Haus mittels Vorsorgevollmacht zu verkaufen, muss dies vom Vollmachtgeber im Vorfeld ausdrücklich festgelegt werden.

Das Grundbuchamt verlangt bei dem Verkauf eine öffentlich beglaubigte Urkunde. Darunter ist mindestens eine vom Notar beglaubigte Vollmacht oder eine öffentlich beglaubigte Vollmacht von der Betreuungsbehörde zu verstehen. Der sicherste Weg zu einem Hausverkauf mit Vorsorgevollmacht mit der größten rechtlichen Akzeptanz bietet die notarielle Beurkundung.

Der Notar prüft nicht nur die Echtheit der Unterschrift, sondern nimmt zudem eine beratende Funktion bei der Erstellung der Vollmacht ein und stellt Ihre Geschäftsfähigkeit fest. Die Vollmacht wird anschließend durch ihn rechtssicher formuliert.

Lässt sich mit einer Generalvollmacht das Haus verkaufen?

Ja, das ist möglich. Mit einer Generalvollmacht können Sie als Bevollmächtigter im Namen des Vollmachtgebers in vielen verschiedenen Lebensbereichen tätig werden. Das schließt auch den Kauf und Verkauf einer Immobilie mit ein. Der Vollmachtgeber gibt im Vorfeld an, ab wann die Bevollmächtigung wirksam ist.

Wie bei einer Vorsorgevollmacht ist auch hier eine notarielle Beglaubigung, oder noch besser, eine notariell beurkundete Generalvollmacht notwendig. Damit erkennen deutsche Gerichte diese Vollmacht an.

Mit einer Vollmacht das Haus eines Verstorbenen verkaufen

Die Vollmacht sollte vorsehen, dass der Bevollmächtigte über den Erblass, also die Vermögensgegenstände, verfügen darf. Zudem muss eine transmortale Vollmacht vorliegen, die über den Tod des Erblassers hinausgeht. Dann ist auch ein Hausverkauf durchführbar. Natürlich sollte die Vollmacht durch einen Notar entsprechend öffentlich beglaubigt sein.

FAQ

Vertrauen ist gut. Zertifizierte Kompetenz ist besser.